Μίσθωση Ακινήτων
Δεκέμβριος 2019
Όπως γνωρίζετε, σύμφωνα με τον τροποποιητικό νόμο Ν.157(Ι)/2017, ο οποίος δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας στις 13/11/2017, και στη συνέχεια, μέσω των ενημερωτικών μας σεμιναρίων και δελτίων πληροφόρησης που σας έχουμε αποστείλει, η φορολόγηση της μίσθωσης ή/και ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας καθίσταται υποχρεωτική, εφόσον πραγματοποιείται σε μισθωτή υποκείμενο στο φόρο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας – εξαιρούμενης της περίπτωσης μίσθωσης κτιρίου το οποίο χρησιμοποιείται ως κατοικία και σύμφωνα με τις πρόνοιες της ερμηνευτικής εγκυκλίου αρ. 220.
Ο εκμισθωτής δύναται να επιλέξει να ενημερώσει τον Έφορο Φορολογίας, για τη μη φορολόγηση της μίσθωσης ή/και ενοικίασης ακίνητης ιδιοκτησίας, σύμφωνα με το έντυπο Τ.Φ 1220 το οποίο για ευκολία σας, επισυνάπτεται.
Ο Έφορος Φορολογίας μας έχει ενημερώσει πρόσφατα, ότι η πιο πάνω ενημέρωση, (της επιλογής μη φορολόγησης) δεν φαίνεται να τυγχάνει καθολικής εφαρμογής, ενδεχομένως λόγω παράληψης των εκμισθωτών και προτρέπει όπως οι εκμισθωτές αποστείλουν, έστω και τώρα, την γνωστοποίηση μιας τέτοιας επιλογής τους, προς αποφυγή επιβολής ΦΠΑ στη μίσθωση ( με δικαίωμα πίστωσης του φόρου εισροών στο κόστος κατασκευής / επισκευής της ακίνητης ιδιοκτησίας όπου και εάν εφαρμόζεται).
Παρακαλούνται όπως, όσοι διαθέτετε ακίνητα τα οποία μισθώνετε / ενοικιάζετε χωρίς να επιβάλλετε ΦΠΑ, λόγω της πιο πάνω επιλογής σας, και δεν έχετε προχωρήσει σε ενημέρωση του Εφόρου Φορολογίας με το πιο πάνω έντυπο, όπως το πράξετε άμεσα.
Ο οίκος μας και το φορολογικό μας τμήμα, είναι στη διάθεση σας για να σας εξυπηρετήσουν, σε περίπτωση που έχετε οποιαδήποτε απορία.
Μίσθωση ακινήτου
Βήματα που πρέπει να γίνουν για να εξεταστεί η φορολογική θέση ΦΠΑ κάθε ενοικιαζόμενου υποστατικού
Κατ’ αρχάς να υπενθυμίσουμε ότι ο νόμος Ν.157(Ι)/2017, ο οποίος εφαρμόζεται από τις 13.11.2017, προνοεί την υποχρεωτική επιβολή ΦΠΑ στις μισθώσεις ακινήτων των οποίων οι συμβάσεις χρονολογούνται μετά από αυτή την ημερομηνία. Η υποχρέωση επιβολής ΦΠΑ στις μισθώσεις παύει να υφίσταται εφόσον ο εκμισθωτής επιλέξει να μην επιβάλει ΦΠΑ αφού προηγουμένως ειδοποιήσει γραπτώς τον Έφορο για αυτή του την επιλογή. Η επιλογή μη φορολόγησης είναι γνωστή ως “Opt out option” και δεν πρέπει να συγχίζεται με την περίπτωση επιλογής φορολόγησης ή όχι γνωστής ως “Opt in option” .
Εφόσον η μίσθωση υπόκειται στο ΦΠΑ, ο φόρος εισροών που σχετίζεται είτε με την αγορά ή ανέγερση του ακινήτου διεκδικείται ως πίστωση. Το ίδιο ισχύει για έξοδα συντήρησης και επιδιόρθωσης του εν λόγω ακινήτου. Πριν την αλλαγή της νομοθεσίας και επιβολής ΦΠΑ επί της μίσθωσης ακινήτων δεν ήταν δυνατόν να διεκδικηθεί οποιοσδήποτε φόρος εισροών εφόσον η ενοικίαση αποτελούσε εξαιρούμενη συναλλαγή.
Σημειώνεται ότι σύμφωνα με τον κανονισμό 76 (Σχέδιο Κεφαλαιουχικών Αγαθών), ο φόρος εισροών επί της απόκτησης ή ανέγερσης του ακινήτου αναπροσαρμόζεται, ανάλογα με τη χρήση του, για διάστημα 10 χρόνων από την ημερομηνία απόκτησης ή 10 χρόνια από την ημερομηνία που τέθηκε για πρώτη φορά σε χρήση.
Η πιο κάτω διαδικασία προτείνεται στη περίπτωση όπου εξετάζεται η εφαρμογή της νέας νομοθεσίας σχετικά με μισθώσεις ακινήτων:
1. Εάν πρόκειται για κτίριο με αριθμό γραφείων / καταστημάτων, τα οποία έχουν ξεχωριστή είσοδο και είναι αυτόνομες μονάδες, θα πρέπει κατ’ αρχάς να αναγνωριστούν όλες οι μονάδες και να κατηγοριοποιηθούν ανάλογα με την χρήση τους δηλαδή αν χρησιμοποιείται ως γραφείο, κατάστημα, διαμέρισμα ή για οποιοδήποτε άλλο σκοπό.
2. Ακολούθως θα πρέπει να εξεταστεί κατά πόσο κάθε αυτόνομη μονάδα (γραφείο / κατάστημα / διαμέρισμα) εμπίπτει στις προϋποθέσεις του νόμου για επιβολή ΦΠΑ στις μισθώσεις:
(α) αν χρησιμοποιείται σαν κατοικία τότε εξαιρείται της επιβολής ΦΠΑ
(β) αν ο ενοικιαστής δεν πραγματοποιεί φορολογητέες συναλλαγές πέραν του 90% του κύκλου εργασιών του (θα πρέπει να εξασφαλίσετε σχετική βεβαίωση από τον ενοικιαστή) ή εάν ο ενοικιαστής δεν είναι εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ (π.χ. ιατρικό κέντρο, τράπεζα, ασφαλιστής), τότε εξαιρείται της επιβολής ΦΠΑ.
(γ) αν το συμβόλαιο μίσθωσης τέθηκε σε ισχύ μετά την έναρξη εφαρμογής του νόμου ή εάν πρόκειται για υφιστάμενο συμβόλαιο που τέθηκε σε εφαρμογή πριν την έναρξη του νόμου.
Τονίζεται ότι τα συμβόλαια ενοικίασης που ίσχυαν πριν την εφαρμογή του νόμου και δεν τροποποιούνται ούτως ώστε να αλλάξουν βασικοί όροι π.χ. επιβολή ΦΠΑ, αύξηση/μείωση ενοικίου ή επέκταση του χρόνου του συμβολαίου, δε θεωρούνται νέα συμβόλαια.
Σημειώνεται επίσης ότι στις περιπτώσεις όπου δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις επιβολής ΦΠΑ στο ενοίκιο, ΔΕΝ χρειάζεται να υποβληθεί αίτημα για ΜΗ επιβολή ΦΠΑ (opt out option).
3. Αφού λοιπόν καταλήξετε σε ποιες από τις αυτόνομες μονάδες του κτηρίου εμπίπτουν στο νέο νόμο και θα πρέπει να επιβληθεί ΦΠΑ στο ενοίκιο, θα πρέπει να αποφασίσετε κατά πόσο επιθυμείτε να ΜΗΝ επιβάλλετε ΦΠΑ στο ενοίκιο, για κάθε περίπτωση ξεχωριστά. Κατά κύριο λόγο, η επιλογή γίνεται με γνώμονα τα εξής κριτήρια:
(α) εάν το κτίριο έχει ανεγερθεί/αποκτηθεί εντός των τελευταίων 10 ετών και υπάρχει έστω ένα ποσοστό ανάκτησης του ΦΠΑ επί της ανέγερσης/ απόκτησης ή/και
(β) εάν προβλέπετε ότι σε μεταγενέστερες περιόδους θα προβείτε σε σημαντικές ανακαινίσεις/επιδιορθώσεις/συντηρήσεις/βελτιώσεις επί του κτιρίου και θα επιθυμείτε την ανάκτηση του ΦΠΑ για τις εν λόγω υπηρεσίες.
4. Εάν λοιπόν η απόφαση σας θα είναι η επιβολή ΦΠΑ στα ενοίκια του / των συγκεκριμένων αυτόνομων μονάδων τότε:
(α) βεβαιωθείτε ότι υπάρχει νέο συμβόλαιο σε ισχύ μετά την εφαρμογή του νόμου με ξεκάθαρη αναφορά στο ΦΠΑ επί του ενοικίου.
(β) προχωρήσετε στον υπολογισμό του ΦΠΑ που δικαιούστε επί της κατασκευής / των βελτιώσεων του υποστατικού, με βάση τα τιμολόγια που λάβατε, και υποβάλετε αίτημα διεκδίκησης του σχετικού φόρου εισροών με την υποβολή της δήλωσης σας.
5. Τέλος, εάν επιλέξετε να ΜΗΝ επιβάλετε ΦΠΑ στα ενοίκια συγκεκριμένου υποστατικού, τότε θα πρέπει άμεσα να υποβάλετε το έντυπο ΤΦ 1220 το οποίο επισυνάπτεται. Ακόμη και αν δεν έχετε ήδη υποβάλει το εν λόγω έντυπο, μπορείτε επι του παρόντος να το υποβάλετε αναδρομικά χωρίς οποιεσδήποτε επιπτώσεις, νοουμένου ότι το Τμήμα Φορολογίας δεν σας έχει ειδοποιήσει ότι προχωρά σε έλεγχο των συναλλαγών της επιχείρησης σας.