Στις 12 Ιανουαρίου 2022, σε συνεδρίαση του Υπουργικού Συμβουλίου εγκρίθηκε μια σημαντική αλλαγή στο σχέδιο αγοράς οικοπέδου με σκοπό την ανέγερση μόνιμης κατοικίας. Με την εν λόγω αλλαγή παρέχεται η ευχέρεια επιστροφής υπό μορφής χορηγίας του 14% με βάση το Σχέδιο Αγοράς Μόνιμης Κατοικίας (ΣΑΜΚ), και στην περίπτωση όπου ο γονέας ή κηδεμόνας μεταβιβάζει σε ενήλικο τέκνο του γη για την οποία είχε καταβληθεί ΦΠΑ και το ενήλικο τέκνο θα προβεί στην ανέγερση κατοικίας για την οποία πρόκειται να εγκριθεί ο μειωμένος συντελεστής 5%. Οι υπόλοιποι όροι του Σχεδίου εξακολουθούν να ισχύουν ως έχουν και περιγράφονται στο Πίνακα Γ του Πέμπτου Παραρτήματος (Δείτε παρακάτω τους κύριους εκ των υπολοίπων όρων).
Σημειώνεται ότι πριν την ποιο πάνω αλλαγή, η χορηγία του ΦΠΑ επί της αγοράς οικοπέδου διδόταν μόνο στον αγοραστή του οικοπέδου νοουμένου ότι ο ίδιος θα επρόκειτο να ανεγείρει τη μόνιμη του κατοικία (Βλέπε Παράρτημα Α για τις απαιτούμενες προϋποθέσεις για την παραχώρηση της χορηγίας)
Επομένως, με την πρόσφατη αλλαγή, αν π.χ. γονέας αγοράζει οικόπεδο και καταβάλλει €10,000 ΦΠΑ, θα δικαιούται χορηγίας €7,368 (14Χ10,000/19). Η εν λόγω χορηγία θα δοθεί νοουμένου το ενήλικο τέκνο του γονέα θα προχωρήσει να ανεγείρει στο συγκεκριμένο οικόπεδο την μόνιμη του κατοικία και θα λάβει έγκριση από το Τμήμα Φορολογίας (Υπηρεσία ΦΠΑ) για το μειωμένο συντελεστή 5%.
Υπενθυμίζεται ότι οι κυριότεροι όροι του ΣΑΜΚ είναι οι ακόλουθοι:
(α) Η αίτηση για μειωμένο συντελεστή 5% θα πρέπει να γίνει πριν την πρώτη εγκατάσταση στη κατασκευή (οικία ή διαμέρισμα) που θα χρησιμοποιηθεί ως μόνιμη κατοικία,
(β) Ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται για τα πρώτα 200τμ δομήσιμου εμβαδού κατοικιών όπως καθορίζεται με βάση τον συντελεστή δόμησης σύμφωνα με τα αρχιτεκτονικά σχέδια που κατατέθηκαν στην πολεοδομική αρχή για εξασφάλιση πολεοδομικής άδειας,
(γ) Το δικαιούχο πρόσωπο υποβάλει υπεύθυνη δήλωση στην οποία δηλώνει ότι δεν χρησιμοποιεί άλλη κατοικία ως μόνιμο χώρο διαμονής του,
(δ) Μαζί με την υπεύθυνη δήλωση θα πρέπει να δοθεί:
Συμβόλαιο αγοραπωλησίας ή ανέγερσης της κατοικίας,
Αρχιτεκτονικά σχέδια, και
Αντίγραφο λογαριασμού τηλεφώνου, υδατοπρομήθειας, ηλεκτρισμού, δημοτικών και κοινοτικών φόρων, εντός έξι μηνών από την εγκατάσταση/κατοχή
(ε) Η ανέγερση της κατοικίας θα πρέπει να γίνει από αδειούχο εργολάβο ο οποίος θα πρέπει να δηλώσει ότι κατέχει ετήσια άδεια της τάξης και της κατηγορίας του αντίστοιχου οικοδομικού έργου.
Παρόλο που η ανακοίνωση του Υπουργικού Συμβουλίου δεν αναφέρεται στο χρόνο καταβολής της χορηγίας, υποθέτουμε ότι αυτό θα γίνει μετά από την ανέγερση και εγκατάσταση του ενήλικου τέκνου στην δικαιούχα κατοικία. Επομένως, ο χρόνος επιστροφής της χορηγίας προς τον γονέα/κηδεμόνα εντοπίζεται εντός έξι μηνών από την ημερομηνία κατοχής της κατοικίας από το ενήλικο τέκνο.
Αν το μέγεθος της κατοικίας ξεπερνά τα 200τμ δομήσιμου εμβαδού η χορηγία μειώνεται αναλόγως με τη μείωση του δικαιώματος του 5% επί του ολικού κόστους.
Παράδειγμα
Δομήσιμο εμβαδό κατοικίας 250τμ
Κόστος ανέγερσης €300,000
Κόστος οικοπέδου €100,000
Ολικό κόστος €400,000
Επιτρεπόμενο ποσοστό: 200/250 = 80%
1. Κόστος ανέγερσης που υπόκειται στο 5% = 300,000 Χ 80% = 240,000
ΦΠΑ
(α) 240,000 Χ 5% = 12,000
(β) 60,000 Χ 19% = 11,400
Ολικός ΦΠΑ €23,400
2. Δικαίωμα χορηγίας = 100,000 Χ 80% 80.000
Χορηγία = 80,000 Χ (19% - 5%) = 11,200*
* Η ΚΔΠ 302/2019 δεν ξεκαθαρίζει αν ο φόρος εισροών που καταβλήθηκε για το οικόπεδο θα πρέπει να μειωθεί σε σχέση με το δομήσιμο εμβαδό της κατοικίας. Αν το δομήσιμο εμβαδό αφορά μόνο την κατοικία και όχι το οικόπεδο, η χορηγία ενδεχομένως να καλύπτει ολόκληρο το ΦΠΑ που είχε καταβληθεί για το οικόπεδο δηλ. €14,000 (€100,000 Χ 14%).
Παράρτημα Α: Προϋποθέσεις που ισχύουν για την παραχώρηση της χορηγίας
1. Η μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη πρέπει να έχει αγοραστεί μετά τις 2 Ιανουαρίου 2018 και να υπόκειται στον ΦΠΑ σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις της παραγράφου 1 (β) (iii) του Παραρτήματος 8 της Νομοθεσίας ΦΠΑ.
2. Η γη * που αγοράζεται προορίζεται για την κατασκευή του κύριου και μόνιμου τόπου διαμονής του αιτούντος στη Δημοκρατία.
* Παρόλο που δεν αναφέρεται ξεκάθαρα ούτε στο KΔΠ 302/2019 ούτε στη συνοδευτική επεξηγηματική γνωστοποίηση που εξέδωσαν οι φορολογικές αρχές, φαίνεται ότι δεν υπάρχουν περιορισμοί σε σχέση με το μέγεθος της γης για την οποία ζητείται η επιχορήγηση.
3. Η επιχορήγηση για τη γη χορηγείται μόνο εάν το οικιστικό κτίριο που πρόκειται να κατασκευαστεί είναι επίσης επιλέξιμο για το μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% (σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις του Μέρους Γ του Παραρτήματος 5 της Νομοθεσίας ΦΠΑ).
4. Η υποβολή στη Φορολογική Αρχή της απαραίτητης αίτησης μαζί με τα δικαιολογητικά πρέπει να υποβληθεί εντός καθορισμένου χρονικού πλαισίου. Παρόλα αυτά, ούτε το KΔΠ 302/2019 ούτε η συνοδευτική επεξηγηματική κοινοποίηση που εξέδωσε η φορολογική αρχή επιβάλλουν χρονικούς περιορισμούς όσον αφορά το χρόνο μεταξύ της αγοράς και της κατασκευής της γης.
Σημειώνεται ότι η επιχορήγηση ισχύει μόνο για την αγορά γης, ενώ οι υπηρεσίες κατασκευής εξακολουθούν να φορολογούνται με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%, εφόσον πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις.
Πρόσωπα που δικαιούνται τη χορηγία
Κάθε πρόσωπο που αγοράζει μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη, η οποία υπόκειται σε ΦΠΑ 19% και κατασκευάζει ένα κτίριο το οποίο πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής κατά τη διαμονή του στη Δημοκρατία.
Υπολογισμός του ποσού της χορηγίας
Οι φορολογούμενοι που δικαιούνται επιχορήγησης θα λάβουν επιστροφή μετρητών ίση με το 14% του ποσού του ΦΠΑ που αντιστοιχεί μέχρι τα 200 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού της οικίας που θα αναγερθεί, που χρεώνεται στην τιμή αγοράς της ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης.
Παράδειγμα
Αιτητής της χορηγίας αγοράζει μη ανεπτυγμένο οικοδομήσιμο οικόπεδο συνολικής αξίας € 300.000 πλέον 19% ΦΠΑ (€ 57.000). Ο αιτητής έκτισε κατοικία 250 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού.
Δεδομένου ότι το δομήσιμο εμβαδό της κατοικίας υπερβαίνει το καθορισμένο κατώτατο όριο των 200 τ.μ., ο αιτών δικαιούται να απαιτήσει μόνο ένα μέρος της επιχορήγησης σε σχέση με το ποσό του ΦΠΑ που καταβλήθηκε κατά την αγορά της γης. δηλ.
Επιτρεπόμενο ποσοστό: 80% (επιτρεπόμενο εμβαδό δόμησης/ολικό εμβαδό δόμησης (200/250))
Επιδότηση που χορηγείται: € 33.600 (€ 300.000 Χ 80% X 14%)
Μη επιδοτημένο ποσό ΦΠΑ: € 11.400 (€ 300.000 Χ 20% Χ 19%
Διαδικασία υποβολής αιτήματος για τη χορηγία
Προκειμένου να δοθεί η επιχορήγηση, οι αιτούντες πρέπει να υποβάλουν στις φορολογικές αρχές τα ακόλουθα έγγραφα:
1. Πιστοποιημένη δήλωση. Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί στα Επαρχιακά Γραφεία του ΤΦ είτε κατά την ίδια ημερομηνία υποβολής αίτησης για επιβολή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% επί της αγοράς ή κατασκευής κατοικίας στη Δημοκρατία είτε σε μεταγενέστερο χρονικό σημείο.
2. Πρωτότυπο τιμολόγιο αγοράς που έχει εκδοθεί στον αιτούντα από τον πωλητή της γης *.
3. Σύμβαση πώλησης σε σχέση με το μη ανεπτυγμένο οικοδομήσιμο οικόπεδο, δεόντως σφραγισμένο από τον Έφορο χαρτοσήμων *.
4. Οποιαδήποτε άλλα έγγραφα που αποδεικνύουν ότι η κατοικία για την οποία αφορά η επιδότηση χρησιμοποιείται από τον αιτούντα ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής του στη Δημοκρατία. (Δηλαδή αντίγραφα λογαριασμών κοινής ωφέλειας που αφορούν τις τηλεπικοινωνιακές υπηρεσίες που παραλήφθηκαν, ηλεκτρικό ρεύμα, υδατο-προμήθειας κ.λπ.) *.
* Τα έγγραφα που αναφέρονται στα σημεία 2 – 4 πιο πάνω πρέπει να υποβάλλονται στις φορολογικές αρχές εντός 6 μηνών από την ημερομηνία που ο αιτών άρχισε να χρησιμοποιεί το ακίνητο.